Kúpa staršieho domu - klady, zápory a riziká

Skôr, ako sa rozhodnete pre kúpu už existujúcej stavby, je potrebné analyzovať všetky pozitíva ako aj negatíva takéhoto rozhodnutia. Na kúpu staršej nehnuteľnosti sa nájdu absolútne relevantné a racionálne dôvody, ale sú aj také, ktoré po čase môžete vyhodnotiť ako veľký omyl. Všeobecne sa nedá paušálne povedať, či sa viac oplatí investovať do staršej nehnuteľnosti, alebo radšej stavať novú. Pokiaľ sa však má porovnať čisto ekonomický parameter, tak zvyčajne ako výhodnejšie sa javí investovať do stavby novej. V tejto časti poradne sa pokúsim obsiahnuť aspoň najzákladnejší rozsah tejto problematiky a aspoň čiastočne objasniť výhody, nevýhody a riziká takéhoto rozhodnutia, ako aj poukázať na veci, ktoré si treba všímať pri kúpe staršieho domu.

a. prečo kúpiť už existujúcu stavbu - výhody

Bezpochyby, ako najväčšiu výhodu kúpy existujúceho domu, možno považovať získanie bývania v dobrej lokalite, kde zvyčajne už nie sú k dispozícií voľné pozemky. Výhodou je možnosť sledovať pozitíva, ako aj neduhy v danej lokalite ešte pred kúpou nehnuteľností, či už sa jedná o dopravu, parkovanie, hluk, prašnosť, preslnenie a podobne. Taktiež sa ponúka možnosť na vlastné oči si preveriť, aké pomery vládnu v susedstve, ako aj výskyt prípadných negatívnych javov, najmä v nočných hodinách. Zhromažďovanie vandalov a feťákov za vlastným plotom, asi nikoho nepoteší, a to čo sa cez deň môže javiť priam ako idylické bývanie, sa s príchodom tmy môže zmeniť na nočnú moru. Ďalšou výhodou kúpy existujúceho domu, napr. voči kúpe pozemku v novovznikajúcej IBV je fakt, že sa väčšinou jedná už o vyformované zóny, kde je viac-menej jasné, ako bude lokalita vyzerať aj o niekoľko rokov a nie je tu predpoklad čulého stavebného ruchu po dlhú dobu. Ako výhodu je možné považovať zvyčajne už aj vybudované prípojky inžinierskych sietí, aj keď niekedy je nutná ich rekonštrukcia.

b. prečo sa radšej vyhnúť kúpe staršej nehnuteľnosti - nevýhody

Tých môže byť v závislosti od kvality prevedenia stavby a jej veku celá rada. Azda najväčšou nevýhodou je strata možností si absolútne prispôsobiť nehnuteľnosť vlastným predstavám /napr. vonkajší vzhľad, tvar strechy, bezbariérovosť, spôsob vykurovania.../. Kúpa existujúcej, najmä staršej nehnuteľnosti, je spojená s obrovským rizikom rôznych problémov a stavebnotechnických porúch, ktoré sa postupom času „objavia“, a nezriedka sa stane, že z pôvodného domu ostanú použiteľné len holé múry a niekedy ani to. Mnohokrát ani skúsený stavebný technik neodhalí absolútne všetky nedostatky ponúkanej nehnuteľnosti, a to najmä zakrytých konštrukcií a prvkov. Kúpa nehnuteľností je v podstate obdobná lotéria ako kúpa ojazdeného auta, akurát cena je násobne vyššia. Ku kúpe staršej nehnuteľnosti by v zásade nemali viesť ekonomické dôvody. Zo skúseností môžem potvrdiť fakt, že rekonštrukcia starého domu, mnohokrát prekročí náklady na dom nový. No a čo je raz staré, aj po najlepšej rekonštrukcii staré ostane, so všetkými negatívami.

c. na čo sa zamerať pred kúpou staršej nehnuteľnosti

Začať treba zhodnotením blízkeho, ako aj širšieho okolia, či sa nevyskytujú nežiaduce faktory ako napríklad železnica, diaľnica, skládka odpadov, nevyspytateľný vodný tok, pohostinstvo, alebo cintorín v susedstve a pod, ktoré by mohli v budúcom užívaní nehnuteľnosti prekážať. Taktiež je dôležité zohľadniť dopravnú dostupnosť, najmä v zimnom období a okolitú zástavbu, najmä či neprimerane netieni posudzovanú nehnuteľnosť. Veľmi dôležité je posúdiť orientáciu pozemku na svetové strany, najmä vo vzťahu s vnútorným dispozičným riešením samotnej nehnuteľnosti. Dispozícia domu sa samozrejme dá akokoľvek upraviť, ale nič nie je zadarmo. Pokiaľ vyššie popísané kritéria výberu vyhovujú, treba sa zamerať na stavebno-technický stav objektu. Treba sa obzvlášť zamerať na akýkoľvek výskyt prasklín, plesní, zasolenia muriva, vyspravených omietok - najmä pri podlahách na prízemí. Ani čerstvo vymaľovaná nehnuteľnosť, určená k predaju, nič dobré neindikuje. Samostatne treba posúdiť všetky nosné konštrukcie a ich materiálové riešenie. Pri murivách treba dať pozor, a veľkým oblúkom sa vyhnúť stavbám, ktoré sú realizované z tzv. nabíjanej škváry. Pri týchto stavbách sa netreba nechať zmiasť výskytom tehlového muriva v rohoch stavby. Takúto stavbu nie je možné racionálne rekonštruovať. Taktiež treba zvýšiť opatrnosť pri stavbách z tzv. kvádrov. Tie sa často vyrábali doma na dvore a ich pevnosť je mizerná. Pokiaľ narazíte na starší dom z plnej pálenej tehly, alebo z rôznych tehloblokov /oranžový črep/, tak tu môžete byť pokojní. Preveriť je treba aj nosný systém stavby, či vôbec existuje. Vo svojej praxi som už narazil na poschodový dom, ktorý nemal žiadne vnútorné nosné murivo!!! Nosnú funkciu preberali nenosné priečky a ku podivu stavba nevykazovala žiadne viditeľné praskliny. Zvláštnu pozornosť treba taktiež venovať stropom a obvodovým stužujúcim vencom. Pokiaľ murovaná stavba má realizované drevené stropy, odporúčam od kúpy takejto nehnuteľnosti upustiť. Bez stavebného zásahu nie je možné posúdiť stav zhlaví stropných trámov a je vysoký predpoklad nutnosti sanácie takéhoto stropu zosílením napr. spriahnutím s novou stropnou konštrukciou, vložením nových trámov a pod, čo je finančne pomerne náročné. Pozornosť treba venovať ale aj železobetónovým stropom, najmä pokiaľ vykazujú voľným okom viditeľný priehyb. Nie je vôbec zriedkavosťou, že ako nosná oceľová výstuž sú použité lešenárske rúrky, v lepšom prípade koľajnice, medzi ktoré je naliaty nevystužený betón. Pri strešnej konštrukcii treba sledovať jej stabilitu a najmä funkčnosť strešnej krytiny. Pozor treba dať, či ako strešná krytina nie sú použité azbestové šablóny, niekedy sa vyskytujúce aj na fasádach domov. Jedná sa o nebezpečný materiál, ktorý je možné likvidovať len oprávnenými subjektmi, čo je pomerne finančne náročné. Pre ilustráciu, likvidácia strešnej krytiny zo štandardného rodinného domu sa pohybuje na úrovni cca päť-šesťtisíc eur. Pokiaľ aj posúdenie hlavných nosných prvkov dopadlo prijateľne, treba posúdiť technické vybavenie domu, vodovod, systém kúrenia vrátane kotla a elektroinštaláciu. Pri starších domoch z uvedeného nie je v zásade použiteľné nič, ale s tým treba počítať. Vo väčšine prípadov úplne absentuje bleskozvod. Pri obhliadke najmä novšej nehnuteľnosti, do ktorej neplánujete investovať väčšie finančné prostriedky, treba posúdiť najmä jej teplotechnické parametre, spôsob vykurovania a kvalitu výplňových konštrukcií /okná, dvere/. Pokiaľ stavba samotná ako-tak vyhovela hlavným kritériám, treba ešte posúdiť, najmä vo vzťahu k cene nehnuteľnosti, možnosti prepojenia interiéru so záhradou a bezbariérovosť objektu a subjektívne požiadavky.

Pokiaľ by som mal záverom tejto kapitoly urobiť nejaké resumé, bolo by asi nasledovné. V zásade možno bez výhrad odporučiť kúpu nehnuteľností, ktorá nie je staršia ako 10 - 15 rokov, pokiaľ vyhovuje záujemcovi, tak ako je – bez potreby väčších stavebných zásahov. Pri starších objektoch, zhruba do veku 40 rokov, alebo pri plánovanej väčšej prestavbe je potrebné dôkladne zvážiť najmä ekonomickú stránku veci a posúdiť všetky pridané hodnoty, ktoré stavba má, napr. pekný rovinatý, dobre orientovaný pozemok, dobrý prístup, dobrá lokalita a pod. Ekonomicky zaujímavá môže byť aj kúpa starého domu s dobrým pozemkom, ktorý sa úplne asanuje a na jeho mieste sa postaví dom nový. Subjektívne však kúpu staršej nehnuteľnosti vidím ako riešenie až vtedy, pokiaľ nie je k dispozícií vhodný pozemok na novú stavbu a to najmä z ekonomického hľadiska.

Ak sa už rozhodnete pre kúpu staršej nehnuteľnosti z akýchkoľvek dôvodov, rozhodne sa neoplatí šetriť na prizvaní odborníka, ktorý Vás dokáže upozorniť na dôležité skutočnosti, ktoré sami nemusíte postrehnúť a dokáže Vám rámcovo odhadnúť aj cenu prípadnej rekonštrukcie. Služby spojené s odbornou obhliadkou realít, patria medzi základné činnosti môjho ateliéru.

Kontakt

V prípade záujmu o služby v oblasti architektonickej a projekčnej činnosti nás kontaktuje.

  • HAZIK ARCHITEKT

     

    022 01 Čadca
    Hurbanova 2289
    telefón: 0903028314, 0905499392
    e-mail: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

    facebook 480

    Ochrana osobných údajov

    Vyrobil: CB Media, s. r. o.

     
  • Kontaktujte nás
    1. Meno:(*)
      Prosím, napíšte Vaše meno.
    2. E-mail:(*)
      Prosím, napíšte Váš email.
    3. Správa:(*)
      Prosím, napíšte Vašu správu.
    4. (*)
      Invalid Input

     
CB Media s.r.o.

Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby