Kúpa pozemku - čo všetko je dôležité?

Správny výber pozemku ja azda najnáročnejšou činnosťou a žiaľ aj najviac podceňovanou, samotnými stavebníkmi, ktorí sa rozhodli realizovať svoj stavebný zámer. Veľmi často podľahnú „prvému dojmu“ a kúpia pozemok skôr, ako sami dôkladne vyhodnotia všetky faktory, ktoré sú dôležité pre ich stavebný zámer. Mnohokrát stavebníci ani nevedia na čo sa majú zamerať , aké skutočnosti a kde si majú overiť. Kontrola listu vlastníctva, aj to nie úplná, je zvyčajne jediné čo dokážu bez odbornej pomoci realizovať. Žiaľ, mnohých ani nenapadne sa pred kúpou pozemku poradiť s architektom. V tejto kapitole poukážem aspoň na základné objektívne faktory, ktoré je potrebné zohľadniť pri výbere a kúpe pozemku. Subjektívne faktory si už každý vyhodnotí osobne.

a. výber lokality, všeobecné požiadavky, urbanizmus

Výber lokality je veľmi dôležitý, nakoľko zásadne ovplyvní hodnotu investície do budúcej stavby v čase. Lokalita a samotný pozemok má priamy vplyv na hodnotu stavby. Vhodne vybraný pozemok dokáže výrazne navýšiť nominálnu hodnotu stavby samotnej, ale platí to aj opačne. Lokalita a poloha pozemku v sebe vždy skrýva aj isté negatíva, ktoré si stavebník na prvý pohľad nemusí uvedomiť. Dôležitými podmienkami z hľadiska výstavby domu je nielen možnosť napojenia na inžinierske siete /vodovod, kanalizácia, plyn a elektrika, telefónne siete, káblová televízia/, ale aj parametre a stav príjazdových komunikácií /najmä pre možnosť zásahu požiarnej techniky a RZP/, ako aj možnosť splniť základne zastavovacie podmienky, svetlo-technické, podmienky minimálnych odstupových vzdialeností stavieb, podmienky požiarnej bezpečnosti, alebo iné stavebno-technické podmienky, ako aj podmienky územného plánu. Neustále narastajúce ceny za meter štvorcový stavebného pozemku majú za následok, že stavebníci kupujú čoraz menšie pozemky a tu môže nastať problém napríklad s indexom ozelenenia, ktorý je bežným regulatívom územného plánu a býva uvedený ako podmienka v záväznej časti územného plánu. Je teda dôležité, aby stavebník, skôr ako pristúpi ku kúpe pozemku navštívil obecný úrad, kde na útvare územného plánovania a architektúry, môže nahliadnuť do územného plánu a informovať sa o všetkých záväzných regulatívoch pre výstavbu v území, o ktoré má záujem. Okrem vyššie uvedeného indexu ozelenenia, čo je pomer zastavanej a nezastavanej časti parcely /pozor do zastavanej časti sa rátajú aj plochy terás a spevnené plochy napr. pre parkovanie/, územný plán stanovuje aj iné podmienky pre zastavanosť územia, ako sú funkcia, podlažnosť stavby, tvar strechy, uličná čiara a pod., prípadne v území môže byť čiastočne, alebo úplne obmedzená stavebná činnosť, alebo sa v území môžu nachádzať biokoridory s predpísanou ochranou. V praxi sa veľakrát stretávam s tým, že stavebník má predstavu o svojom budúcom dome, ktorú žiaľ nemôže v danom území realizovať, čo je pre neho obrovské sklamanie a musí sa pristupovať ku kompromisným riešeniam, pokiaľ vôbec sú možné.

b. svahovitosť pozemku, geológia podložia

Výber pozemku zásadne ovplyvňuje priame náklady na stavbu samotnú a to nie len dopravnou dostupnosťou a dostupnosťou inžinierskych sietí, ale najmä svojím sklonom a geologickým zložením podložia. Žiaľ, tieto skutočnosti si stavebníci uvedomia, až keď začnú so stavbou samotnou. Je totiž zásadný rozdiel realizovať stavbu na rovinatom pozemku, alebo svahovitom a taktiež je obrovský rozdiel realizovať stavbu na únosnom podloží s nízkou hladinou spodnej vody, alebo v neúnosnom podloží s vysokou hladinou spodnej vody. Žiaľ ceny pozemkov sa odvíjajú len od lokality, prípadne od dostupnosti inžinierskych sietí, bez zohľadnenia vyššie uvedených faktorov. Preto je dôležité pri kúpe pozemku zohľadniť nie len cenu za m2, ale aj ostatné faktory /nie len vyššie uvedené/, ktoré môžu výrazne ovplyvniť skutočnú hodnotu pozemku. Ono totiž vôbec neplatí, že pozemok ktorý má nižšiu cenu na m2, je vždy lacnejší od pozemku s vyššou cenou za m2 – pokiaľ na ňom chceme realizovať stavebné dielo.

c. orientácia pozemku

Orientácia pozemku je ďalší významný faktor, ktorý zásadne ovplyvní hodnotu a možnosti návrhu stavby. Orientácia pozemku je obzvlášť dôležitá pre stále viac žiadané nízkoenergetické až pasívne domy, kde je nutné maximalizovať tepelné zisky zo slnečného žiarenia. Keďže dispozičný návrh domu je priamo naviazaný na svetové strany, je vhodné vybrať pozemok, ktorý je prístupný zo severnej, prípadne z východnej strany. Pozemky prístupné z juhu a zo západu, najmä pokiaľ sa jedná o malé pozemky, nie sú veľmi vhodné, nakoľko práve na tieto svetové strany sa navrhujú obytné miestnosti v dome, kde každý stavebník chce mať výhľad do záhrady a nie na ulicu. Samozrejme, že v súčasnosti nie je dostatok pozemkov, tak stavebníci sú nútení robiť kompromisy aj pri výbere pozemku, len je dôležité, aby o obmedzeniach vedeli ešte skôr ako učinia definitívne rozhodnutie a pozemok kúpia.

d. ťarchy, obmedzenia, vecné bremená, vedenia inžinierskych sietí

Mnoho stavebníkov pri kúpe pozemku kladie nedostatočný dôraz na kontrolu faktorov, ktoré majú obmedzujúci charakter na využitie územia a spoľahnú sa na informácie od predávajúceho, že pozemok je „čistý“ a po zbežnom prečítaní listu vlastníctva, keď v časti „ťarchy“ nič nenájdu, sa dostatočne uspokoja a pozemok kúpia. Žiaľ, nejeden už na takýto prístup draho doplatil. Pri kúpe pozemku číha na kupujúceho množstvo skrytých nástrah, o ktorých väčšina kupujúcich ani netuší, a predávajúci aj pokiaľ vie o nejakých problémoch s pozemkom, tak „taktne“ zamlčí. Koniec koncov, nie je to jeho povinnosť o všetkom informovať, pokiaľ sa kupujúci nepýta sám. Veľa dôležitých vecí sa ale dá jednoducho vyčítať z listu vlastníctva a z katastrálnej mapy, ktoré môžu mať pomerne významný vplyv na cenu samotného pozemku. V tomto prípade sa treba zamerať najmä na kultúru pozemku, pretože aj predávajúcim deklarovaný „stavebný pozemok“, v skutočnosti môže byť orná pôda, alebo trvalo trávnatý porast. Aj keď v tomto prípade nehrozí fatálne zmarenie stavebného zámeru, stavebníka nie moc poteší zistenie, na ktoré ho upozorní najneskoršie stavebný úrad, že nekúpil stavebný pozemok, a že musí zabezpečiť vyňatie, minimálne zastavanej časti parcely, z pôdneho fondu, čo vôbec nie je zadarmo. Okrem zdržania, nákladov na kolky, geometrický plán a bilanciu skrývky ornice, ho môže v závislosti od bonity pôdy prekvapiť aj pomerne vysoký odvod /poplatok/ za každý m2 pôdy, ktorú chce zastavať. Celkové náklady, spôsobené drobnou nepozornosťou pri čítaní listu vlastníctva, sa tak môžu vyšplhať aj na niekoľko tisíc eur. Oveľa horšie môže ale dopadnúť nepovšimnutie si iných skutočností, a to najmä existencie vedení technickej infraštruktúry a to najmä prenosovej sústavy a diaľkových trás, ktoré ani nemusia priamo prechádzať kupovaným pozemkom. Ochranné pásma týchto sietí zasahujú nezriedka až do 100m od samotného vedenia, čo takmer určite mnoho stavebníkov vôbec netuší. Niekedy je možné vybaviť výnimky z týchto pásiem, ale nie vždy. No a v takýchto prípadoch je už stavebný zámer zmarený nezvratne a náklady na pozemok, až do času jeho opätovného predaja, pokiaľ sa vôbec podarí, sú zmarené tiež. Mnoho kupujúcich si mylne myslí, že skutočnosť, keď sa na pozemku nachádza vedenie technickej infraštruktúry /plyn, voda, elektrina, telekomunikačné káble a pod/, má byť zapísaná na liste vlastníctva ako ťarcha. Na tieto siete sa však vzťahuje osobitný zákon a ich existencia sa do LV nevyznačuje. Preto je nevyhnutné, ešte pred kúpou pozemku, navštíviť všetkých správcov sietí a vyžiadať si informácie o existencii vedení v ich správe na predmetnom pozemku a jeho blízkom okolí. V tomto kroku je zároveň možno požiadať aj o predbežnú informáciu o kapacitách požadovaných médií potrebných na napojenie plánovanej stavby. Samostatnou kapitolou je územie s predpokladaným výskytom archeologických pamiatok.

Vyššie uvedené má za cieľ aspoň rámcovo poskytnúť základné informácie stavebníkom, na čo sa zamerať pri kúpe pozemku. Odporúčam však, najmä individuálnym stavebníkom rodinných domov, radšej sa obrátiť na odborne spôsobilú osobu a požiadať ju o pomoc. Pár eur určite nestojí za podstúpenie rizika spojených s kúpou pozemku. Služby spojené s komplexným poradenstvom v oblasti stavebníctva a realít, tvoria jeden zo základných pilierov mojej architektonickej praxe, takže aj v prípade, že plánujete stavať napr. katalógový projekt a priamo architekta/projektanta nepotrebujete, môžete sa v prípade potreby o radu s dôverou obrátiť na môj ateliér.

Kontakt

V prípade záujmu o služby v oblasti architektonickej a projekčnej činnosti nás kontaktuje.

  • HAZIK ARCHITEKT

     

    022 01 Čadca
    Hurbanova 2289
    telefón: 0903028314, 0905499392
    e-mail: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.

    facebook 480

    Ochrana osobných údajov

    Vyrobil: CB Media, s. r. o.

     
  • Kontaktujte nás
    1. Meno:(*)
      Prosím, napíšte Vaše meno.
    2. E-mail:(*)
      Prosím, napíšte Váš email.
    3. Správa:(*)
      Prosím, napíšte Vašu správu.
    4. (*)
      Invalid Input

     
CB Media s.r.o.

Používaním týchto stránok súhlasíte s používaním cookies, ktoré nám pomáhajú zabezpečiť lepšie služby